Aralık 2025 Kira Zammı Açıklandı: Konut ve Ticari Kirada Yasal Sınır %35,91 Pendik, Tuzla, Kartal Analizi

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Kasım 2025 verileriyle birlikte, milyonlarca kiracı ve ev sahibini doğrudan ilgilendiren Aralık 2025 dönemi kira artış üst sınırı netleşti. Konut kiralarındaki geçici %25’lik yasal tavan uygulamasının sona ermesiyle, kira artışları yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun belirlediği ana zemine, yani Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) on iki aylık ortalamasına sabitlendi.

Peki, Aralık ayında sözleşme yenileyecek kiracılar için en yüksek zam oranı ne kadar oldu? Bu oran, İstanbul Anadolu Yakası'nın gözde ilçeleri olan Pendik, Tuzla ve Kartal’da piyasa dinamiklerini nasıl etkileyecek? İşte, konut ve ticari kiralar için yasal dayanaklar, hesaplama detayları ve bölgesel analizler.

1. Aralık 2025 Kira Artış Üst Sınırı: Resmi Oran Netleşti

Kira artış oranlarının belirlenmesinde esas alınan yasal dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. Maddesidir.1 Bu madde, tarafların yenilenen dönemde uygulayacağı artış oranının, bir önceki kira yılında açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini hükmetmektedir.2

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan Kasım 2025 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerine göre, kira artışında baz alınan TÜFE’deki on iki aylık ortalama artış, %35,91 olarak gerçekleşmiştir.

Özetle:

Konut ve Ticari Kira Artış Üst Sınırı (Aralık 2025): %35,91

Bu oran, ev sahiplerinin talep edebileceği en yüksek yasal artış oranıdır.

Taraflar, karşılıklı anlaşma ile bu oranın altında bir artış belirleyebilirler.

%25 Sınırının Sona Ermesi ve Hukuki Etkileri

Konut kiralarında uygulanan geçici %25 kira artışı üst sınırı uygulaması, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.1 Bu düzenlemenin kalkmasıyla birlikte konut kiraları yeniden TBK 344. maddesindeki genel kurala dönmüş ve üst sınır TÜFE 12 aylık ortalaması (Aralık 2025 için %35,91) olmuştur.1

Yüksek enflasyon ortamında %25’lik sınırın (geçmişte TÜFE oranları %57,45 gibi seviyelerde seyrederken 7) çok altında kalması, piyasa rayiçleri ile mevcut kiralar arasında büyük bir fark yaratmıştı. Yasal sınırın %35,91’e yükselmesi, ev sahipleri için gelir kaybını bir miktar telafi etme fırsatı sunarken, kiracılar için kira maliyetlerinde keskin bir artış anlamına gelmektedir.

2. Kira Zammı Hesaplama Metodolojisi (%35,91)

Kira artış oranının belirlenmesinde kullanılan TÜFE 12 aylık ortalaması, ani aylık dalgalanmaların etkisini azaltarak daha stabil bir artış zemini oluşturmayı hedefler.

Pratik Hesaplama Örnekleri

Aşağıdaki tablo, farklı mevcut kira bedelleri üzerinden %35,91 yasal üst sınırına göre yeni kira tutarlarını göstermektedir:

3. Ticari Kiralar ve Önemli Vergi Yükümlülükleri

İş yeri kiraları da (ticarethane, dükkan, ofis vb.) 2025 yılı itibarıyla konut kiraları ile aynı yasal sınırlamaya tabidir. Ticari kira artış oranı üst sınırı da Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalaması olan %35,91 ile sınırlandırılmıştır.

Ticari Kirada KDV ve Stopaj Zorunluluğu

Ticari gayrimenkul kiralamalarında, kiracı işletmelerin sadece artış oranını değil, ek mali ve vergisel yükümlülükleri de hesaba katması zorunludur :

Stopaj (Gelir Vergisi Kesintisi): Ticari kiracılar, brüt kira üzerinden %20 oranında stopaj kesintisi yaparak mal sahibi adına vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür.

KDV Uygulaması: Kiraya verenin ticari işletme olması durumunda, kira bedeline ayrıca %20 oranında KDV (Katma Değer Vergisi) eklenir ve bu tutar kiracı tarafından ödenir.

Yani %35,91’lik artış, ticari kiracılar için sadece ana kira bedelini değil, bu bedel üzerinden hesaplanan Stopaj ve KDV matrahlarını da yükseltmektedir.

4. Bölgesel Analiz: Pendik, Tuzla ve Kartal Kira Dinamikleri

İstanbul Anadolu Yakası’nın güney hattında yer alan Kartal, Pendik ve Tuzla, ulaşım ağlarına (Marmaray, Metro) ve sanayi/ticaret merkezlerine yakınlıkları sayesinde hızla değerlenen bölgelerdir. Aralık 2025’te %35,91’lik yasal sınırın bu ilçelerde nasıl bir etki yaratacağına dair bölgesel piyasa endeksleri incelenmelidir.

Kartal: Yasal Sınıra Tam Uyum

Kartal’daki kentsel dönüşüm ve yeni konut projeleri, kiralık konut piyasasında son 1 yıllık değişim oranının (Ekim 2025 itibarıyla) %34,72 olarak gerçekleşmesini sağlamıştır.8 Piyasa artışının (%34,72) yasal üst sınıra (%35,91) bu denli yakın olması, Kartal’da kiralık konut talebinin yüksek olduğunu ve ev sahiplerinin büyük çoğunluğunun yasal sınırı tam olarak talep etme eğiliminde olacağını göstermektedir.

Tuzla: Müzakereye Açık Kapı

Tuzla’da ise sanayi ve lojistik merkezlerine rağmen kiralık konutlar için son 1 yıllık değişim oranı (Ekim 2025 itibarıyla) %29,48’dir.9 Bu oran, yasal üst sınır olan %35,91’in yaklaşık 6,5 puan altında kalmaktadır. Tuzla’daki bu dinamik, kiracılar için ev sahipleriyle kira artışını yasal tavanın altında, piyasaya daha uygun bir oranda müzakere etme potansiyelinin daha yüksek olduğunu işaret etmektedir.

Pendik: Ticari Baskının Yüksek Olduğu Bölge

Pendik için net endeks verisi mevcut olmasa da, Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakınlığı, Kurtköy gibi kurumsal merkezleri ve yoğun ticari aktiviteleri nedeniyle Kartal’a benzer bir yüksek talep dinamiğine sahiptir. Pendik’te, özellikle ticari gayrimenkul kiralarında, yasal maksimum sınır olan %35,91’in talep edilmesi kaçınılmaz bir eğilim olarak öngörülmektedir.

5. Hukuki Riskler ve Uzman Görüşleri

5.1. Yasal Sınırı Aşan Taleplere Dikkat!

Ev sahibinin %35,91’lik yasal üst sınırı aşan bir artış talep etmesi hukuken geçersizdir . Kiracının, yasal olmayan yüksek zammı kabul etmeme hakkı bulunur ve sadece yasal oranda hesaplanan yeni kira bedelini yatırması yeterlidir. Kiracı, yasal olarak hesaplanan artış oranında ödeme yapmaya devam ettiği sürece, hukuki olarak temerrüde düşmüş sayılmaz.

5.2. Beşinci Yıl Tehlikesi: Kira Tespit Davası

Kira sözleşmeleri beşinci yılını doldurduğunda, ev sahipleri Kira Tespit Davası açarak kira bedelinin piyasa rayiç bedeline yükseltilmesini talep etme hakkına sahiptir (TBK 344/2).

Aralık 2025’te yasal artış %35,91 olsa dahi, özellikle Kartal ve Pendik gibi hızlı değerlenen bölgelerde son 5 yılda yaşanan emlak değer artışı bu yasal sınırın çok üzerinde olabilir. Bu nedenle, uzun süredir aynı mülkte oturan kiracılar için Rayiç Bedel Davası riski yüksek düzeyde devam etmektedir.